Gewerbemietvertrag: Vereinbarung, Nutzung und Kündigung

Gewerbemietverträge sind entscheidend für die Anmietung oder Vermietung von gewerblich genutzten Räumen. Im deutschen Recht weichen sie deutlich von Wohnmietverträgen ab, sowohl was die rechtlichen Anforderungen als auch die inhaltliche Gestaltung betrifft. Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über den Gewerbemietvertrag. Er umfasst rechtliche Grundlagen, praktische Tipps und zeigt anschaulich, worauf Unternehmen bei der Miete eines geschäftlich genutzten Gebäudes achten sollten.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag stellt die rechtsverbindliche Grundlage der Vermietung von Räumen zur geschäftlichen oder beruflichen Nutzung und Miete, etwa Büros, Ladenflächen oder Lagerhallen dar. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht bietet der Gewerbemietvertrag mehr Gestaltungsspielraum. Dies ist unter anderem der Fall, da viele Regelungen freier ausgehandelt werden können als bei der Miete von privatem Wohnraum. Der Gewerbemietvertrag unterliegt insgesamt weniger gesetzlichen Vorschriften.

Der Vertrag und seine Gestaltungsfreiheit ermöglicht es den Parteien, individuell auf die Bedürfnisse des Mieters und Vermieters einzugehen. Zu den frei verhandelbaren Vertragsbestandteilen im Mietvertrag gehören Vertragslaufzeit, Kündigungsfristen und Nebenkostenregelungen. Gleichzeitig erfordert die in vielen Punkten größere Vertragsfreiheit eine sorgfältige Vertragsgestaltung und rechtliche Prüfung, um Konflikte zu vermeiden.

Gesetzliche Vorgaben bei der Miete von geschäftlichen Gebäuden

Ein Mietvertrag in Deutschland basiert auf verschiedenen gesetzlichen Grundlagen. Die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), insbesondere die Paragrafen 535 bis 580a, bilden die Basis. Die folgenden Paragrafen des BGB sind im Besonderen bei der Miete von gewerblichen Gebäuden für den Vertrag entscheidend:

• Mängelhaftung des Vermieters: Der Vermieter haftet für anfängliche Mängel verschuldensunabhängig nach § 536a BGB. Diese Garantie kann vertraglich ausgeschlossen werden.
• Hauptpflicht des Mieters: Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 BGB).
• Instandhaltungs- und Reparaturpflichten: Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 BGB zur Instandhaltung verpflichtet. Übertragungen auf den Mieter sind möglich, unterliegen aber der AGB-Kontrolle.
• Recht auf Minderung der Miete: Bei Mängeln steht jedem Mieter ein Minderungsrecht nach § 536 BGB zu. Das Mietminderungsrecht kann im Gewerbemietrecht vertraglich beschränkt werden, da es nur für privat genutzte Wohnräume gilt.
• Kündigungsfristen: Für Geschäftsräume muss die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs ausgesprochen werden. Dies bedeutet eine faktische Kündigungsfrist von 6 Monaten, die im § 580a BGB geregelt wird.
• Betriebskostenumlage: Im Gewerbemietrecht können Betriebskosten weitgehend auf den Mieter umgelegt werden, einschließlich Kosten für Hausverwaltung und Center-Management.
• Vertragsstrafe: Im Gewerbemietrecht können Vertragsstrafen vereinbart werden, da § 555 BGB nicht gilt.
• Untervermietung: Eine Erlaubnis zur Untervermietung kann wie bei der privaten Miete einer Immobilie aus wichtigem Grund versagt werden (§ 540 BGB).

Der § 578 BGB verweist zusätzlich auf bestimmte Vorschriften des Wohnraummietrechts, die auch für Gewerberäume gelten können. Das Handelsgesetzbuch (HGB) enthält ergänzende Regelungen für Handelsgeschäfte. Auch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) ist relevant, um Diskriminierung bei der Vermietung von Geschäftsräumen zu verhindern.

Trotz der weitgehenden Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht unterliegen viele Klauseln im Mietvertrag der AGB-Kontrolle nach § 305 BGB. Dies gilt insbesondere bei Formularverträgen. Mit einer AGB-Kontrolle überprüft ein Mieter vor der Miete und der Unterschrift des Vertrags rechtlich die Wirksamkeit und Fairness von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Die AGB-Kontrolle sorgt dafür, dass die individuellen Klauseln in den AGB keine gesetzlichen Vorschriften verletzen. Sie wird von Rechtsanwälten oder im Streitfall vom Gericht vorgenommen.

Bei welchen Räumlichkeiten muss ein Gewerbemietvertrag genutzt werden?

Ein Gewerbemietvertrag muss abgeschlossen werden, wenn Mieträume oder ein Mietobjekt ausschließlich oder überwiegend geschäftlich genutzt werden. Dies betrifft Freiberufler, Unternehmen und Selbstständige, die die Räume für ihr Gewerbe benötigen. Sie verrichten in den Mieträumen Bürotätigkeiten oder nutzen das Mietobjekt für den Einzelhandel, die Gastronomie oder andere wirtschaftliche Zwecke.

Vermieter sollten die gewerbliche Nutzung der Mieträume klar und detailliert im Vertrag festlegen. So lassen sich Missverständnisse und rechtliche Konflikte vermeiden. Eine präzise Formulierung im Vertrag stellt sicher, dass beide Parteien ihre Rechte und Pflichten im Mietverhältnis kennen und das Mietobjekt ordnungsgemäß und nicht privat genutzt werden.

Worin unterscheiden sich Wohn- und Gewerbemietverträge?

Wohn- und Gewerbemietverträge unterscheiden sich vor allem in den folgenden Aspekten voneinander:

• Gestaltungsfreiheit: Gewerbemietverträge bieten Mieter und Vermieter mehr Freiheit bei der Vertragsgestaltung. Wohnraummietverträge unterliegen hingegen strengeren gesetzlichen Regelungen.
• Befristung: Gewerbemietverträge können zeitlich befristet werden. Bei Wohnraummietverträgen ist dies nur unter den engen Voraussetzungen des § 575 BGB möglich.

Der Paragraf im BGB behandelt den Zeitmietvertrag, der nur unter bestimmten Voraussetzungen geschlossen werden kann. Dazu gehört, dass der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen möchte oder bauliche Veränderungen plant. Der Vermieter muss den Befristungsgrund schriftlich mitteilen. Andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet. Der Mieter hat das Recht, vor Ende der Befristung zu erfahren, ob der Grund noch besteht. Bei Verzögerungen kann er eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.

• Kündigungsrecht: Eine ordentliche Kündigung ohne Angabe von Gründen ist bei Gewerbemietverträgen möglich. Bei Wohnraummietverträgen sind hingegen bestimmte Gründe erforderlich.
• Instandhaltung und Instandsetzung: Alle Kosten für Reparaturen und die Instandsetzung der Räume können in Gewerbemietverträgen weitgehend auf den Mieter übertragen werden. Bei Wohnraummietverträgen ist dies stark eingeschränkt.
• Mieterschutz: Das Wohnraummietrecht bietet dem Mieter einen stärkeren sozialen Schutz. Das deutsche Wohnraummietrecht schützt Mieter zum Beispiel mit umfassenden Regelungen zur Mietpreisbremse. Diese begrenzt übermäßige Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten.

Zudem bietet es einen Kündigungsschutz, sodass Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen Mietverträge kündigen dürfen, etwa bei Eigenbedarf. Weiterhin haben Mieter das Recht auf Instandhaltung der Wohnung. Vermieter müssen die Mietsache fortlaufend in einem bewohnbaren Zustand erhalten und die Kosten tragen. Im Gegensatz dazu geht das Gewerbemietrecht von einem Kräftegleichgewicht der Parteien aus.

• Mietdauer: Gewerbemietverträge werden in der Regel zeitlich befristet. Üblich sind Mietverträge über 3, 5 oder 10 Jahre, die im Bedarfsfall verlängert werden können. Demgegenüber sind Wohnraummietverträge häufig unbefristet.
• Provisionszahlung: Für Provisionszahlungen gibt es beim gewerblichen Vermieten keine Begrenzung oder feste Regelung. Bei der Vermieten von Wohnraum gilt hingegen das Bestellerprinzip. Das Bestellerprinzip legt fest, dass bei der Vermittlung von Mietwohnungen in Deutschland die Partei die Maklerprovision zahlt, die den Makler beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter. Diese Regelung schützt Mieter davor, hohe Maklergebühren zahlen zu müssen, wenn sie den Makler nicht selbst engagiert haben.

Exkurs: Was passiert bei Mischimmobilien (Wohnraum & Gewerbeflächen)?

Mietverhältnisse von Mischimmobilien mit Wohn- und Gewerbeflächen sind rechtlich komplex. Es ist nachvollziehbar, dass Freiberufler oder Selbstständige ein hohes Interesse daran haben, Wohnen und Arbeiten zu verknüpfen. Die Einstufung als Wohn- oder Gewerbemiete richtet sich in diesem Fall nach der Hauptnutzung der Immobilie. Dieses Prinzip nennt man „Übergewichtstheorie“. Dabei prüft man, ob die Hauptnutzung im Wohnbereich oder im gewerblichen Bereich liegt.

Bei gleichgewichtiger Nutzung, wenn weder Wohn- noch Gewerbeanteil überwiegt, sind vertragliche Vereinbarungen entscheidend. In solchen Fällen sollte man den Nutzungszweck klar im Mietvertrag festlegen. Ein solches Vorgehen vermeidet Missverständnisse oder rechtliche Streitigkeiten. Zudem ist es sinnvoll, spezielle Regelungen für den Wohn- und Gewerbebereich im Vertrag zu verankern.

Wie sollte ein Gewerbemietvertrag aufgebaut sein?

Ein gut strukturierter Gewerbemietvertrag schützt beide Vertragspartner und minimiert das Risiko rechtlicher Streitigkeiten. Die folgenden 5 Punkte sollten daher im Gewerbemietvertrag enthalten sein:

Vertragsparteien 

Die vollständige Benennung von Vermieter und Mieter, einschließlich Handelsregistereintrag bei juristischen Personen.

Nutzungszweck 

Eine klare Definition, wie die Gewerbeimmobilie genutzt wird. Konkrete Bezeichnungen wie „Büronutzung“ oder „Gastronomiebetrieb“ stellen den Verwendungszweck klar. Werden die Räumlichkeiten entgegen dieser Festlegung genutzt, kann das Mietverhältnis gekündigt werden.

Höhe der Miete und weitere Kosten 

Monatsmiete mit Zahlungsmodalitäten, inkl. Umsatzsteueroption. Die Umsatzsteueroption bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien erlaubt Vermietern, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten. Ist der Mieter ein Unternehmen und nutzt der Betrieb die Immobilie für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten, kann der Vermieter in diesem Fall Umsatzsteuer erheben. Dies ermöglicht dem Vermieter, Vorsteuerabzüge auf Investitionen und Betriebskosten geltend zu machen, während der Mieter die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückfordern kann.

Auflistung der Nebenkosten, darunter Müllentsorgung, Heizung und Verwaltungsgebühren. 

Besonderheiten wie Staffel- oder Indexmieten. Die Staffelmiete erlaubt es, im Mietvertrag regelmäßige Mieterhöhungen als feste Geldbeträge zu vereinbaren. Zwischen diesen Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Bei der Indexmiete koppelt man die Miete an den Verbraucherpreisindex. Der Vermieter kann so die Nettokaltmiete im Verhältnis zu steigenden Lebenshaltungskosten anpassen.

Mietdauer und Kündigungsfristen 

Wichtig sind individuelle Klauseln zur Kündigungsfrist sowie Vereinbarungen über automatische Vertragsverlängerungen.

Zustand und Ausstattung des Mietobjekts 

Eine detaillierte Beschreibung der vermieteten Räume, deren Zustand sowie vorhandene Einbauten und Zubehör.

Wie werden Nebenkosten geregelt?

Im Gewerbemietrecht bietet die Vereinbarung zu Nebenkosten großen Spielraum und kann individuell festgelegt werden. Üblicherweise teilen die Parteien alle wesentlichen laufenden Betriebskosten auf die Mieter auf. Diese umfassen unter anderem folgende Posten:

1. Wasserversorgung und Entsorgung, einschließlich Abwassergebühren und eventuell anfallender Wartungsarbeiten an den Leitungen.
2. Gartenpflege und Hausmeisterdienste, die für Instandhaltung und Sauberkeit des Gebäudes sowie der Außenanlagen sorgen.
3. Grundsteuer oder Versicherungen, welche den Schutz des Gebäudes abdecken. Dazu gehören auch mögliche Schadensrisiken wie etwa die Gebäudehaftpflichtversicherung.
4. Heiz- und Warmwasserkosten: Laut Heizkostenverordnung müssen diese anteilig nach tatsächlichem Verbrauch der Mieter abgerechnet werden. Diese Vorgabe gilt selbst ohne explizite Regelung im Mietvertrag. Durch die verbrauchsabhängige Berechnung wird ein gerechter Verteilungsschlüssel gewährleistet, der sowohl den Verbrauch als auch individuelle Gegebenheiten berücksichtigt.

Wie kann ein Gewerbemietvertrag gekündigt werden?

Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags hängt von den vereinbarten Vertragsmodalitäten ab. Insgesamt gibt es, ähnlich wie bei anderen Verträgen 3 Formen der Kündigung.

Ordentliche Kündigung

Befristete Verträge können während der Laufzeit in der Regel nicht gekündigt werden.

Unbefristete Verträge können unter Einhaltung der im Gewerbemietvertrag vereinbarten Fristen gekündigt werden. Laut Gesetz gilt eine Mindestfrist von sechs Monaten zum Quartalsende, sofern keine andere Regelung getroffen wurde.

Außerordentliche Kündigung 

Eine außerordentliche Kündigung greift nur bei einem besonderen Grund, beispielsweise:

• Wesentliche Verletzung der Vertragspflichten.
• Zahlungsrückstände.

Aufhebungsvertrag 

Aufgrund der in Deutschland geltenden Vertragsfreiheit können sich beide Parteien darauf einigen, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Dies erfordert eine schriftliche Vereinbarung durch einen Aufhebungsvertrag.

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