Abschreibung beim Betriebsgebäude: Wie werden Gebäude im Betriebsvermögen abgeschrieben?

Können Unternehmen betrieblich genutzte Gebäude abschreiben?

Eigentümer von Immobilien, die betrieblich genutzt werden, können das Gebäude gemäß § 7 Abs. 4 EStG (Einkommensteuergesetz) über seine Nutzungsdauer hinweg abschreiben. Schließlich ist die Abschreibung von Gebäuden eine anerkannte buchhalterische Praxis von Unternehmen, um den Wertverlust dieser Vermögenswerte über ihre geschätzte Nutzungsdauer hinweg angemessen zu erfassen. Dieser Wertverlust resultiert aus Faktoren wie Abnutzung, technischem Verschleiß und wirtschaftlicher Veränderung im Laufe der Zeit.

Damit ein Gebäude gemäß Gesetz jedoch von Unternehmen abgeschrieben werden darf, muss es sich tatsächlich um ein Betriebsgebäude bzw. um ein sogenanntes Wirtschaftsgebäude handeln.

Wann gilt ein Gebäude als abschreibungsfähiges Wirtschaftsgebäude?

Damit eine Immobilie als Wirtschaftsgebäude vom Unternehmen abgeschrieben werden kann, sind folgende Voraussetzungen laut § 7 Abs. 4 EStG zu erfüllen:

• Das Gebäude muss zum Betriebsvermögen zählen (und eben nicht zum Privatvermögen des Eigentümers).
• Das Gebäude darf nicht für die private Wohnnutzung verwendet werden.
• Die Beantragung des Baues vom Gebäude muss nach dem 31.03.1985 erfolgt sein.

Wie werden Betriebsgebäude abgeschrieben?

Betrieblich genutzte Gebäude können zum aktuellen Zeitpunkt ausschließlich linear abgeschrieben werden. Bei der linearen Abschreibung wird der Wert des Betriebsgebäudes gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer verteilt. Dies geschieht, indem der ursprüngliche Anschaffungswert des Gebäudes durch die geschätzte Nutzungsdauer geteilt wird. Das Ergebnis ist der jährliche Abschreibungsbetrag. Diese Methode bietet eine konstante Abschreibung und ist einfach zu berechnen.

Die Formel lautet: Anschaffungswert / Nutzungsdauer = Jährliche Abschreibung

Alternativ kann der Abschreibungssatz zur Berechnung herangezogen werden: Anschaffungswert * Abschreibungssatz = Jährliche Abschreibung

Wichtig: Bei der Abschreibung einer Immobilie werden Sie vielleicht noch über die degressive Abschreibungsmethode nach § 7 Abs. 5 EstG stolpern. Doch bei einem Neuerwerb spielt diese Abschreibungsmethode keine Rolle mehr. Sie konnte nur bei Kauf oder Bauantrag vor dem 1.1.2006 in Anspruch genommen werden. Wenn Sie sich aktuell für den Kauf einer Immobilie für Ihre Unternehmen entscheiden, kommt für Sie nur die lineare Abschreibung oder lineare AfA (Absetzung für Abnutzung) nach § 7 Abs. 4 EstG infrage.

In welcher Höhe dürfen Betriebsgebäude abgeschrieben werden?

Ein Betriebsgebäude kann pro Jahr mit 3 Prozent vom Gebäudewert abgeschrieben werden – und zwar nach § 7 Abs. 4 EStG. Voraussetzung dafür ist, dass das Gebäude dem Betriebsvermögen zuzurechnen ist, nicht zu Wohnzwecken genutzt wird und der Bauantrag für das Gebäude nach dem 31.3.1985 gestellt wurde.

Mit welcher Nutzungsdauer dürfen Betriebsgebäude abgeschrieben werden?

Ein Betriebsgebäude kann mit einer Nutzungsdauer beziehungsweise gesetzlich verankerter Nutzungsdauer von 33,3 Jahren abgeschrieben werden. Dies ergibt sich durch den jährlichen Abschreibungssatz von 3 Prozent vom Immobilienwert – denn: 100 Prozent vom Immobilienwert / 3 Prozent pro Jahr = rund 33 Jahre für das Abschreiben der Immobilie).

Doch Achtung: Laut § 7 Abs. 5 EStG kann ein betrieblich genutztes Gebäude auch nach seiner tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden, insofern diese kürzer ist als die gesetzlich vorgeschriebene Abschreibungsdauer von 33 Jahren.

Welche Kosten dürfen bei Betriebsgebäuden abgeschrieben werden?

Bei abschreibungsfähigen Wirtschaftsgebäuden dürfen grundsätzlich nur die Kosten für das Gebäude selbst und nicht für das Grundstück des Gebäudes abgeschrieben werden. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist nur der Kaufpreisanteil für das Gebäude.

Das heißt für Sie: Sie ermitteln aus den Kosten der Anschaffung für die Immobilie den Anteil für den Grund und Boden und für das Gebäude.

Doch aufgepasst: Bei der Ermittlung der Abschreibung eines Gebäudes ist nicht nur der Kaufpreis im Notarvertrag maßgeblich. Es müssen vielmehr auch die Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise:

• die Grunderwerbsteuer,
• Maklergebühren,
• Notargebühren für die Beurkundung des Kaufs oder auch
• Vermessungskosten.

Nicht zu den Kosten der Anschaffung gehören Notar- und Grundbuchgebühren, die mit dem Eintrag der Grundschuld zusammenhängen. Diese Geldbeschaffungskosten dürfen sofort als Betriebsausgaben vom Gewinn abgezogen werden.

Herstellungskosten bei Bau eines Betriebsgebäudes berücksichtigen

Wer sich gegen den Kauf eines Gebäudes, aber für den Bau einer Immobilie entscheidet, muss bei der Abschreibung auch die Herstellungskosten berücksichtigen. Diese gleichen grundsätzlich den Anschaffungskosten, jedoch werden sie bei der Errichtung von Gebäuden relevant. Als Herstellungskosten werden unter anderem folgende Aufwendungen betrachtet:

• Materialien für den Bau
• Erd- und Aushubarbeiten
• Gebühren für Baugenehmigungen

Ebenfalls abzugsfähig sind die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Hierbei handelt es sich gemäß § 6 Abs. Nr. 1a EStG um Aufwendungen für Instandhaltung, Renovierungen und Sanierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb anfallen. Um als anschaffungsnahe Herstellungskosten abgeschrieben werden zu können, müssen diese Aufwendungen jedoch einen Rahmen von 15 Prozent des Anschaffungsaufwandes sprengen.

Beispiel-Rechnung: So ermitteln Sie die jährliche Abschreibung eines Betriebsgebäudes

Angenommen, Sie kaufen ein vor drei Jahren errichtetes Gebäude, welches ausschließlich betrieblich genutzt werden soll und demnach Ihrem Betriebsvermögen zugeordnet wird. Der Kaufpreis für diese Immobilie beträgt insgesamt 400.000 Euro – der Gebäudeanteil davon jedoch nur 75 Prozent.

Folglich müssen Sie zunächst den auf das Gebäude entfallenden Kaufpreis berechnen: 400.000 Euro x 75 Prozent = 300.000 Euro.

Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibung pro Jahr stellen also 300.000 Euro (Anschaffungskosten) dar. Angesichts der Tatsache, dass das Betriebsgebäude alle Voraussetzungen gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG erfüllt, darf die Immobilie zu 3 Prozent je Jahr abgeschrieben werden – und somit über insgesamt 33 Jahre.

Es wird wie folgt gerechnet: 300.000 * 3 Prozent = 9.000 Euro.

Sie dürfen also pro Jahr 9.000 Euro für Ihr Betriebsgebäude abschreiben.

Gebäudeabschreibung bei betrieblicher und privater Nutzung: Was gilt?

Die Abschreibung von einem Gebäude mit 3 Prozent pro Jahr gilt nur für betrieblich genutzte Wirtschaftsgebäude. Sollte ein Teil des Gebäudes eben nicht betrieblich genutzt werden, sondern beispielsweise privat, kann diese nicht auf dieselbe Weise abgeschrieben werden – je nach Nutzungsart auch gar nicht. Wenn die Wohnung des Unternehmers zum Beispiel ebenfalls in dem Gebäude ist, ist dieser privat genutzte Bereich der Immobilie nicht abschreibbar. Sollte wiederum ein Teil des Gebäudes vermietet werden, kann dieser Immobilienbereich z.B. mit 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben werden – insofern das Gebäude zwischen 1925 und 2022 erbaut wurde.

Eine Übersicht über die Abschreibungshöhe und -dauer von vermieteten Immobilien nach Baujahr finden Sie hier: Abschreibung einer Immobilie – das sollten Vermieter und Eigentümer wissen.

Somit kann es für ein Gebäude aufgrund der unterschiedlichen Nutzung der Gebäudeteile zu einer unterschiedlichen Gebäudeabschreibung kommen. Die jeweiligen Kosten, die als Bemessungsgrundlage herangezogen werden müssen, müssen dann stets anteilig – also für den jeweiligen Gebäudeanteil – berechnet werden.

Änderung der Bemessungsgrundlage bei der Gebäudeabschreibung

Wie eingangs erwähnt, kann sich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung von Gebäuden noch drei Jahre nach dem Kauf erhöhen. Schuld daran ist eine Vorschrift im Einkommensteuergesetz, nach der Nettoinstandsetzungs- und Nettomodernisierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln sind, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf entstanden sind und mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts betragen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EStG).

Beispiel zur Stolperfalle bei der Abschreibung eines Gebäudes

Sie erwerben eine Immobilie für 300.000 Euro, wobei der Gebäudewert 120.000 Euro beträgt. In den ersten drei Jahren betragen die Instandsetzungskosten netto (also ohne Umsatzsteuer) 20.000 Euro.

Folge: Das Finanzamt lässt diese Instandsetzungskosten nicht sofort als Betriebsausgaben zum Abzug zu, sondern schlägt diese Kosten den Herstellungskosten des Gebäudes zu und lässt diese nur im Rahmen der Abschreibung des Gebäudes zum Abzug zu. Grund: Die Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf betragen mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts (20.000 Euro = 16,67 Prozent), weswegen sie als Herstellungskosten zu behandeln sind.